Direito de preferência no leilão de imóvel: como funciona

Resumo rápido

• Depois que a propriedade do imóvel passa para o nome do credor (a consolidação), a lei ainda garante ao antigo devedor o direito de preferência para comprar o imóvel.
• Esse direito vale da averbação da consolidação na matrícula até a data do segundo leilão.
• O preço não é só o atraso: é a dívida, somada a despesas, seguros, encargos, condomínio, tributos e custos de cobrança e leilão.
• Em dezembro de 2025, o STJ fixou no Tema 1.288 que, depois da consolidação sem pagamento do atraso, resta ao devedor apenas esse direito de preferência.

A matrícula já mostra o banco como proprietário. O prazo para pagar as parcelas atrasadas passou. A pergunta que fica é: ainda existe alguma saída prevista em lei? Existe uma, e ela tem nome: o direito de preferência no leilão de imóvel com alienação fiduciária. Este texto explica o que ele é, até quando vale, quanto custa e o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu sobre ele.

O que é o direito de preferência

Está no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei 14.711/2023:

“Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.”

Em palavras simples: o imóvel já não é seu no papel, mas você tem prioridade para comprá-lo de volta, desde que pague o valor que a lei define. O “fiduciante” é quem deu o imóvel em garantia, normalmente o próprio comprador que financiou.

Quando começa e quando termina

Começa com a averbação da consolidação na matrícula do imóvel. É por isso que a matrícula atualizada é o primeiro documento a pedir no cartório de registro de imóveis: ela mostra se a consolidação já foi averbada e em que data.

Termina na data da realização do segundo leilão. Pela lei, o credor deve promover o leilão “no prazo de 60 (sessenta) dias” contado do registro da consolidação (art. 27, caput), e o segundo leilão acontece “nos quinze dias seguintes” ao primeiro, se neste o maior lance for inferior ao valor do imóvel (art. 27, § 1º).

Ou seja, a janela é curta. E a lei não detalha a forma nem um procedimento próprio para exercer a preferência: ela só fixa o limite, “até a data da realização do segundo leilão”. Por isso, na prática, o mais prudente é agir com bastante antecedência e deixar tudo documentado. Essa é uma orientação prática, não uma regra escrita na lei.

Pagar o atraso ou exercer a preferência: qual a diferença

Muita gente confunde as duas coisas. Elas acontecem em momentos diferentes e custam valores diferentes.

Antes da averbação da consolidação	Depois da averbação da consolidação
O devedor paga as parcelas vencidas e as despesas previstas em lei.	O devedor compra o imóvel de volta pelo valor da dívida mais despesas, encargos e tributos.
O contrato continua: nos financiamentos para compra ou construção de imóvel residencial, a lei diz que ele “convalescerá” (art. 26-A, § 2º).	O contrato antigo não volta. É uma nova aquisição, com custos próprios de transferência.
Prazo: até a averbação da consolidação (financiamento residencial).	Prazo: até a data do segundo leilão.

Sobre a primeira coluna: nos financiamentos para compra ou construção de imóvel residencial (exceto consórcio), a lei prevê que a consolidação só é averbada “trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora” (art. 26-A, § 1º) e que, até essa averbação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas (art. 26-A, § 2º). Confira no seu contrato se ele se enquadra nesse caso.

Quanto custa exercer o direito de preferência

A lei não fala em “parcelas atrasadas”. Ela lista o que compõe o preço. Em linguagem simples:

• o valor da dívida;
• as despesas;
• os prêmios de seguro;
• os encargos legais;
• as contribuições de condomínio;
• os tributos, inclusive o imposto de transmissão (ITBI) e o laudêmio, se houver, que foram pagos para consolidar o imóvel no nome do credor;
• as despesas de cobrança e de leilão;
• e, além disso, os tributos e as despesas da nova compra, como custas e emolumentos de cartório.

Cada um desses itens precisa estar demonstrado. Pedir ao credor, por escrito, o valor atualizado com a composição de cada parcela é o que permite conferir se a cobrança corresponde ao que a lei prevê.

O que o STJ decidiu

REsp 2.007.941 (Terceira Turma, 2023). O tribunal afirmou que, consolidada a propriedade em nome do credor, “não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.” Segundo a notícia do STJ sobre o julgamento, a Lei 13.465/2017 pode ser aplicada aos contratos anteriores à sua edição, pois contam as datas da consolidação da propriedade e da quitação do débito, e não a data da contratação do empréstimo. Em resumo: um contrato antigo não escapa da regra só por ser antigo. O que conta é quando a consolidação aconteceu.

Tema Repetitivo 1.288 (Segunda Seção, dezembro de 2025, REsp 2.126.726). O STJ fixou a tese: “A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.” No mesmo julgamento, o tribunal tratou de situações anteriores à Lei 13.465/2017, com regra diferente, que só a análise do caso concreto mostra se se aplica.

E se o direito de preferência não for exercido?

O imóvel segue para leilão, e a lei prevê caminhos diferentes para o que acontece depois. Confira no seu contrato qual regra vale para você.

• Se o imóvel for vendido por mais do que o devido: o credor deve entregar ao antigo devedor, nos 5 dias seguintes à venda, “a importância que sobejar”, incluída a indenização de benfeitorias, depois de descontados dívida, despesas e encargos (art. 27, § 4º).
• No segundo leilão, pela regra geral do art. 27, a lei prevê que será aceito o maior lance que alcance o valor integral da dívida e das despesas, e que, se não houver, o credor pode, “a seu exclusivo critério”, aceitar lance de “pelo menos, metade do valor de avaliação do bem” (art. 27, § 2º).
• Nos financiamentos para compra ou construção de imóvel residencial: se no segundo leilão não houver lance que atinja o mínimo previsto, “a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação” (art. 26-A, § 4º).
• Nos demais casos: se o valor do leilão não cobrir tudo, “o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente”, que pode ser cobrado em ação de execução (art. 27, § 5º-A).

Nenhum desses resultados é automático para todos. Cada um depende do tipo de contrato, dos valores e do que acontecer no leilão.

Passo a passo prático

1. Tire a matrícula atualizada do imóvel e veja a data da averbação da consolidação.
2. Peça ao credor, por escrito, o valor atualizado para exercer a preferência, com a composição de cada item cobrado.
3. Confira item por item com a lista do § 2º-B: dívida, despesas, seguros, encargos, condomínio, tributos, custos de cobrança e leilão.
4. Acompanhe as comunicações. A lei manda informar ao devedor “as datas, os horários e os locais dos leilões”, inclusive por e-mail (art. 27, § 2º-A). Mantenha seus endereços atualizados.
5. Localize o edital e anote as datas do primeiro e do segundo leilão. A segunda data é o limite da preferência.
6. Reúna os documentos numa pasta só: contrato, matrícula, notificações, pedidos feitos ao credor e respostas recebidas.
7. Busque orientação jurídica cedo. Com a janela curta, dias fazem diferença.

Antes do segundo leilão, confira sua situação

Se a consolidação já foi averbada ou o imóvel está em edital, veja como o escritório atua em Leilão de imóveis. Verificamos primeiro em que fase está o procedimento e quanto tempo resta até o segundo leilão, conferimos o contrato, os valores cobrados e cada etapa, e apresentamos os caminhos possíveis com os riscos de cada um.